Интервью с Екатериной Жаркевич: “.. Что бы я ни делала, я все равно буду делать недостаточно для человека, который жалуется на шумных соседей.”
Продолжаем рубрику интервью #EPV_председатели, которую можно смело назвать “Сделанное остается”. И сегодня мы пообщались с нашей выпускницей, которая за короткое время работы продемонстрировала основательный подход и профессиональную компетенцию – Екатериной Жаркевич. Ей приходится выполнять большой массив работы по согласованию интересов собственников объектов разного свойства и качества в большом товариществе, находить нестандартные компромиссные решения.
Жаркевич Екатерина, председатель правления ТС «Изумрудный – 2», 3 месяца в должности.
Начнем с Вами, пожалуй, с того, как эта непростая история становления председателем правления началась в Вашей жизни. Интересно все: детали, мысли, установки. И более конкретно давайте остановимся на моменте мобилизации инициативной группы, работы с собственниками. Как у Вас получилось найти единомышленников и поддержку?
– У нас в доме очень яркий пример инициативной группы. Все происходило наоборот: не я создавала группу, чтобы попасть в председатели. Я сама была членом инициативной группы и не планировала занимать эту должность. Ситуация сложилась таким образом, что с годами у людей сложилось недоверие к действующему руководству товарищества, в лице председателя, главного инженера, ну, и в меньшей степени, бухгалтера (просто как члена их команды).
Поначалу наша инициативная группа пыталась получить ответы на свои вопросы (прозрачная расшифровка взносов, доступ к документам). Процесс получения информации был сложным, в связи с чем приходилось обращаться в органы власти: сперва администрация, потом это был ОБЭП, затем Мингорисполком. В товариществе были и проверки. При этом, как обычно, давались рекомендательные отписки «да, вот это не в порядке, да, рекомендуем провести общее собрание, выразить свой голос на собрании».
За полгода к общему собранию мы и пришли. От инициативной группы был кандидат в председатели правления. Но собственников в товариществе очень много (наш большой дом, плюс еще один дом, который не находится рядом территориально, плюс еще подземный паркинг). Максимальный кворум, который был на общих собраниях товарищества – это 54%, соответственно, принять какое-либо решение очень сложно. На собрании голоса «размазались» – и никто не прошел.
За месяц до повторного собрания кандидат от инициативной группы дает самоотвод. Мы в тупиковой ситуации: альтернатива между действующим председателем и главным инженером, между людьми, от которых уже ничего не ждут. И мой муж говорит: «Почему бы тебе не попробовать? Знаний тебе хватает. Да, опыта в этой сфере нет. Но к тебе относятся с уважением, к тебе прислушиваются, попробуй».
Я поговорила с представителями инициативной группы, все пообещали мне всяческую поддержку и помощь, что называется, «только иди». Я при помощи нескольких человек из актива собственников попыталась обойти все квартиры за несколько вечеров. Во-первых, для того, чтобы пригласить всех на собрание, чтобы люди пришли и был кворум, ну, и соответственно представиться. Листовки подготовила …
И вот я председатель правления.
Многим собственникам, которые почувствовали необходимость взять контроль над ситуацией со своей недвижимостью в руки, которые хотят стать председателем правления, выбраться в какой-либо орган управления товарищества, интересно, какие сложности возникают в работе, с чем сталкиваетесь в первую очередь, к чему нужно готовиться. Понятно, что, образно говоря, к состоянию перманентной «войны». Опишите сначала свой профессиональный бэкграунд, а затем те нюансы в практике, на которые Вы обратили внимание в первую очередь.
Начинала я с того, что последние шесть лет я была в одном лице учредителем, директором и бухгалтером салона красоты. В подчинении было порядка 15 человек. Бухучет был достаточно прост, сфера услуг – ничего сложного. При этом необходимые навыки и управления, и общения с инстанциями различными, со структурами государственными – все это было. Ну, и конечно, же экономическое образование не последнюю роль играет.
Что касается сложностей, то первое – это большое количество работодателей. В моем случае около четырехсот человек. Объектов недвижимости у нас больше, но некоторые собственники, например, имеют в собственности гараж-стоянку и квартиру. Многие из них прямо так и заявляют: «Я Ваш работодатель, я хочу, чтобы Вы делали так, так и так!» Приходит другой человек следом и говорит: «Я Ваш работодатель, я хочу, чтобы Вы делали так, так и так!» И называет вещи, прямо противоположные первому работодателю.
Самая большая сложность состоит в нахождении золотой середины, в согласовании интересов всех. При этом принимать не только чью-то точку зрения, но и уметь отстаивать свою. В какой-том момент я стала забывать, что я тоже собственник, который имеет свое видение, знает, как хочет жить, что видеть из окна, в какое время суток у меня должен гореть свет в подъезде или в паркинге.
Поиск компромисса – сложная задача, когда хочешь остаться с соседями в добрых отношениях, но и важно не дать им, образно говоря, «сесть на голову».
А что касается технической стороны работы председателем? Вы в первый раз зашли в теплоузел …
– Ничего сложного для меня в этом нет. Я заканчивала технический вуз, Запорожский государственный технический университет, где я освоила массу технических дисциплин, вплоть до литья. Инженерные сети дома меня не пугали. Более того, я выросла в семье моряков и судостроителей, и каждое лето для меня проходило в машинном отделении речных судов.
Сложности были с тем, что вопросов за время работы (или неработы) предыдущей команды накопилось много, незакрытых, вопросов, которые тянулись годами. Конечно, хотелось бы охватить все сразу, так как многие проблемы сложно разбить на составляющие по приоритетам, все одновременно важно. А параллельно все делать – не потянешь.
Давайте обратимся к Вашему объекту. Расскажите о нем подробнее, опишите.
– Дома у нас новые. Один дом панельный, двухподъездный на 72 квартиры, он находится на улице Быховской. До моего вступления в должность был воплощен беспрецедентный проект на этом объекте: его обнесли вокруг забором. В связи с тем, что район там, мягко скажем, специфический, дома продолжают сносить, неспокойный. Товарищество получило разрешения всех необходимых инстанций на обнесение участка забором с доступом через чиповые замки.
Второй дом пятиподъездный, ступенчатый, 1 подъезд – 8 этажей, второй – 9, третий – 15 и 2 подъезда по 13 этажей. Соответственно, мы имеем сложности с разнесением затрат. Отдельно разносится первая и вторая секции, и третья, четвертая и пятая, поскольку в них есть по 2 лифта и система дымоудаления.
Кроме этого, под нашим домом находится подземный паркинг на двести машино-мест, который сдавался самый последний.
Дома у нас хорошие, но много недоделок застройщика, и самое большое их количество – в подземном паркинге. Если бы я принимала этот дом сегодня, даже с учетом того, что основная часть недоделок уже устранена, я бы этот дом не приняла. Есть нюансы: и сход снега с крыш (какие-то ошибки в проекте), есть проблемы с вентиляцией, канализацией. А в паркинге, конечно, бесконечные проблемы: и течь в перекрытии, и многое другое.
Анализируя обратную связь от слушателей курсов, мы видим, что основная часть председателей заинтересована в получении дополнительных навыков и знаний в области психологии взаимодействия с людьми. Возможно, у Вас уже есть личные наработки в данном направлении? В рамках обмена опытом, конечно. Кто-то сам занимается покосом, подает пример, завоевывает доверие. Кто-то переводит все общение в онлайн, таким образом формализуя процедуру, кто-то наоборот отказывается от чатов и закрытых групп?
– Есть уже наработки. Незадолго до моего избрания главным инженером на тот момент был создан вайбер-чат для информирования собственников. Поскольку на тот момент обстановка была накаленная, то чат превратился просто в инструмент для оскорблений, инсинуаций, даже не могу подобрать более-менее спокойных слов для объяснения того, что там было.
Я со всей своей верой в хорошее надеялась, что с моим приходом ситуация изменится. Но к сожалению, нет. В любом случае всегда остается горстка людей, которые провоцируют других на какой-то негатив. Я множество раз призывала успокоиться, общаться корректно, не переходить на личности, пользоваться директом (писать в личку). Никакие увещевания не возымели действие. Поэтому 9 мая я чат расформировала.
И вот за эти дни один из членов правления, который, к счастью, имеет опыт в данной сфере, создал нам бесплатный сайт (на бесплатной площадке). Пока он находится в тестовом режиме. Вот только что мы отдали диспетчеру листовки с информацией для собственников о том, что создан такой сайт, что они могут туда зайти, зарегистрироваться. Сайт был создан исключительно для зарегистрированных собственников, чтобы никто с аваторкой в виде котика или рыбки не мог позволять себе что-то писать, оставаясь при этом в тени. Доступ к информации у людей будет, возможность обратной связи будет. Каждый сможет оставить заявку, задать вопрос и получить ответ от председателя или другого уполномоченного лица.
А не «обсасывать» каждое решение между собой. Для этого каждый сможет создать свою группу, администрировать ее, но меня туда приглашать не нужно. Я туда больше ни ногой.
Приведите примеры реализованных Вами проектов, пример того, чем Вы гордитесь, либо того, на что потратили много усилий и достигли желаемого вопреки (мы ранее говорили уже с Вами про опыт административных дел).
– На сегодняшний день мной отправлено в суд 8 дел по административным правонарушениям. Все эти правонарушения по шумам соседей. На 6 из них уже вынесены постановления о наложении штрафа.
Мне просто принесли сразу пять заявлений, соответственно, сроки поджимают. Нормативки много, ответов дать никто не может. Есть информация, которую можно где-то самому найти, например, форму протокола об административном правонарушении. В то же время все равно ощущается недостаток юридического образования, то есть то, чему люди учатся годами, находится в области компетенции председателя правления, который совсем необязательно юрист.
Пришлось по крупицам собирать информацию, те же карточки, которые мы отсылаем в суд, потом они их возвращают в заполненном виде, а мы их регистрируем в базе ГУВД. Начиная от формы этой карты, продолжая кодовыми обозначениями районов, правонарушений, других элементов формы – все имеет коды. Что это за коды, где их брать? Я прошла все возможные инстанции по данному вопросу, получила все доступные образцы и какую-то свою шапку я сделала.
Выдохнула, отправила в суд, вернулось – значит, нормально, так и работаем. А потом мы столкнулись с проблемой, что эти карточки нужно вносить в базу ГУВД, доступа к которой у нас нет, в самом ГУВД их отказываются вносить. Они только предлагают устанавливать базу на компьютер, база сама очень старая. Она ставится только на Windows XP и только на 32-битную и больше никуда, ставится она 2 дня.
Мы мучались с установкой базы здесь несколько дней, потом повезли системный блок в ГУВД, там это процесс еще больше затянулся. Но все плохое когда-нибудь заканчивается, и вот у меня есть 8 дел, 2 из них на очереди, по которым еще срок не подошел, пока над ними только работаю.
Но что делать дальше с ситуацией по шумам, как остановить поток жалоб – неизвестно. Вот есть ситуация: сосед, который шумит, и сосед, которому мешают спать. Один жалуется на второго, второго штрафуют, он не успокаивается, первый продолжает носить заявления. Этот процесс просто бесконечный. И рычагов остановить его у меня нет, и что бы я ни делала, я все равно буду делать недостаточно для человека, который жалуется на шумных соседей. Он хочет, чтобы я пришла ночью, собрала за круглым столом всех (собственника, нанимателя, свидетелей, самого заявителя) – а люди не хотят. У меня нет инструментов, я не могу вызвать их повесткой. Я не могу прыгнуть выше своей головы.
Что хотела еще сказать по поводу достижений. Я считаю, что самым важным нашим достижением является большая и самая детальная, которую я когда-либо встречала, смета, для того, чтобы собственников удовлетворить. Я работаю с февраля, а сметы еще не было. Более того, у нас не было сметы в 2017 году, поскольку она была принята в августе на собрании, которое было признано судом неправомочным. Поэтому нам пришлось прорабатывать все с самого начала – и вот у нас на 21 мая назначено только очередное общее собрание.
Наиболее острым моментом в деятельности товарищества собственников является, как правило, вопрос жировки, размеры членских взносов, утверждения сметы доходов и расходов. Как у Вас с этим обстоят дела: можете привести пример с конкретными цифрами, можете описать, как собственники реагируют на изменения, много ли неплательщиков, как Вам удается доносить информацию о необходимости тех или иных затрат?
– Неплательщиков у нас достаточно много, наверное, порядка 20%. Есть неплательщики злостные, которые никогда не платили, и есть неплательщики, которые «принципиальные». Они не платят, потому что опять-таки нет прозрачного обоснования взносов.
У нас до этого было принято решение на общем собрании о возмещении затрат, то есть взнос менялся от месяца к месяцу. А сейчас мы разработали смету с фиксированным членским взносом, который не будет меняться до конца года либо до какого-то существенного изменения затрат, форс-мажорных обстоятельств, до принятия уточненной сметы.
Естественно, собственники реагируют очень остро на любые изменения. У нас несколько объектов, по которым мы разносим затраты. 2 вида разнесения на нашем доме, плюс на нашем доме еще есть встроенные помещения, у нас коммерческой недвижимости нет, все объекты имеют собственников в виде физических лиц, подземный паркинг, и отдельно стоящий дом на Быховской.
Соответственно, набор услуг, которыми пользуются разные объекты, отличается. Ситуация сложная. Допустим, мы выносим на голосование, образно, установку шлагбаумов по дому на Авакяна, а решение принимают собственники из дома на Быховской. Они же ведь к этим шлагбаумам не имеют никакого отношения. Но сделать ничего не можем, собственники одного товарищества.
Что касается членских взносов – это бесконечная борьба. У меня большие надежды на предстоящее собрание, потому что каждая цифра в смете, в отличие от предыдущих лет, имеет обоснование. Это либо документ, либо коммерческое предложение, либо проект на установку заборов. Но предполагаю, что будут возражения. То, что хорошо для собственника дома, будет неинтересно собственникам встроенных помещений, и наоборот.
А портрет собственников у Вас какой? Они готовы платить при соответствующем обосновании? Либо еще не совсем сформировано понимание того, что деятельность товарищество предполагает затраты, за все эти работы нужно платить? Это к вопросу о том, какие настроения в товариществе – люди, может, хотели бы уйти на обслуживание в ЖЭС, или наоборот, готовы платить, скажем, за 32 консьержа, но при этом видеть высокое качество обслуживания своих объектов?
– Большинство платить готово. Но повторюсь, что у нас большая сложность в том, что у нас 2 дома разного уровня. Различие значимое даже по стоимости квадратного метра. Дом на Авакяна не относится к домам повышенной комфортности, но тем не менее, это более престижное жилье. Соответственно, материальное положение собственников в среднем тоже отличается. И если на Авакяна собственники готовы платить, не за 32 консьержа (они посчитают, сколько им их нужно), то в доме на Быховской многие хотят уйти под ЖЭС.
Но на сегодняшний день в законодательстве предусмотрен такой сложный процесс всего этого, что собрать 100% голосов для выхода одного дома из товарищества – это просто нереально. Мы с надеждами смотрим на новую редакцию Жилищного Кодекса. Возможно, решение нашего вопроса упростится.
Учреждение «Эффективное управление зданиями» предлагает пользователям своего сайта альтернативу в плане выбора перспективной профессии, поля деятельности. Вместо набившей оскомину всем it-сферы обратить внимание на товарищества собственников. С точки зрения недавно влившегося в данную сферу специалиста, что Вы посоветуете: ввязываться в это, стоит ли оно того?
– Однозначно, ввязываться. У меня был этап, когда хотелось опустить руки. Но изо дня в день стрессоустойчивость отшлифовывается. И если дойти до определенного уровня этой стрессоустойчивости, то в этой сфере можно работать. Работать действительно интересно. Все время что-то появляется, какие-то идеи, проекты, социальные в том числе. Очень много всего есть, к чему я не успела дойти, так как сейчас решаю основополагающие моменты (общее собрание, смета, новое штатное, порядок в документах, анализ финансово-хозяйственной деятельности). Есть, правда, много интересных пунктов, до которых хотелось бы дойти.
Но повторюсь, это при должном уровне стрессоустойчивости.
