Реформы может и не быть, но «хозяин в доме» быть обязан
В далеком 2002 году, когда Владимир Новосяд был депутатом Палаты представителей, а я – его помощником, из-за большого количества жалоб избирателей мы расшифровали аббревиатуру ЖКХ не только как жилищно-коммунальное хозяйство, но и «Живи Как Хозяин» или «Живи Как Хочешь». В 2006 году Министерство ЖКХ начало издавать свой ежемесячный отраслевой журнал «Живи Как Хозяин».
С момента поднятия нами вопроса об отсутствии «хозяина» в многоквартирном доме прошло 15 лет и 11 лет, как существует журнал «Живи Как Хозяин», сменилось 4 министра Минжилкомхоза (Милькота, Белохвостов, Шорец, Терехов), но «хозяина» в многоквартирных домах как не было, так и нет – 84% многоквартирных домов управляются государственными организациями. Поэтому большинство собственников квартир считают, что им принадлежит только квартира, а лифты, лестницы, кровля, чердак, подвалы с коммуникациями принадлежат государству. И винить в этом жильцов (собственников) нельзя, так как, во-первых, им в свое время никто не объяснил и не объясняет до сих пор, что с правом собственности на квартиру в многоквартирном доме они получают и ответственность за дом в целом, а собственность на квартиру – это не только благо, но и обязанность. Эксплуатация, обслуживание, уборка, ремонт в доме – дело собственников квартир в этом доме, а не государства. Во-вторых, государство не предложило четкий и эффективный механизм управления многоквартирными домами и само по этому вопросу находится в поиске, шарахаясь из одной стороны в другую. Сначала прописывают в Жилищном кодексе и Указе президента обязанность создавать в новых и после капитального ремонта домах товарищества собственников, при этом не помогая и не мотивируя собственников, а затем переключаются на управления домами через службу Заказчика. Но этот Заказчик не может быть «хозяином» в домах, ему не принадлежащих – у него интерес в доме совсем иной, нежели у собственников квартир, и Заказчик им неподотчетен.
«Хозяином» многоквартирного жилого дома может быть только «коллективный хозяин» – юридическое лицо, которое объединяет хозяев (собственников) квартир – товарищество собственников.
Не готовы реформировать ЖКХ? Давайте реформировать ЖХ
В Беларуси идет дискуссия о реформировании или не реформировании системы ЖКХ. На мой взгляд в данном случае необходимо рассматривать ЖКХ с помощью метода анализа и синтеза (от греч. analysis — разложение, расчленение, synthesis — соединение).
Применив анализ, разложим ЖКХ на ЖХ или жилхоз и КХ или комхоз. Сразу заметно, что жилищное хозяйство и коммунальное хозяйство отличаются по форме собственности. Жилищное хозяйство на 95 % находится в частной собственности (в основном физических лиц), а коммунальное хозяйство практически на 100% относится к государственной собственности. К тому же организации комхоза являются монополистами по поставкам основных коммунальных услуг (отопление, электроэнергия, вода, канализация, газ). За жилищное хозяйство ответственны собственники, за коммунальное хозяйство ввиду сильной монополии – государство. Поэтому способы реформирования и их скорость будут отличаться.
Жилищному хозяйству нужно 4С – свобода (прежде всего отмены тарифов на жилищные услуги и переход на метод покрытия домовых затрат), самоорганизация, самоуправление и самоконтроль. Все это возможно только в рамках юридического лица – товарищества собственников. Во всех домах, где квартиры в частной собственности, должны быть созданы юридические лица (ТС). Никакие схемы: жильцы – Советы жильцов – управляющие компании, – работать не будут, а приведут к коррупции и злоупотреблениям. Нет юридического лица в доме – нет контроля и ответственности.
А как быть с теми 84% собственников квартир, которые считают, что лифт в их доме принадлежит государству? Это уже вопрос к государству, которое с начала 90-х разрешило людям приватизировать квартиры, но не объяснило, что кроме благ от собственности они получают и полную ответственность за нее. Но никогда не поздно учить. Нужна мощная информационная кампания по информированию собственников жилья. Без поддержки государства провести ее будет сложно.
Не решить жилищному хозяйству (сектору) без государственных программ и проблему капитального ремонта домов. Это подтверждается опытом наших более богатых соседей – Польша, прибалтийские государства. Там работает схема: часть финансируют собственники квартир (сами или берут кредит), часть из государственного бюджета, часть из бюджета Европейского союза по программе модернизации и реновации старого жилого фонда. Главное условие, чтобы дом после модернизации стал энергоэффективным или значительно сократил потребление энергии.
Коммунальному хозяйству необходимо антимонопольное регулирование и конкуренция. Хорошо себя зарекомендовала система, при которой транспортные сети отделены от генерации (производителя) и принадлежат государству. Государство в свою очередь гарантирует равные условия доступа к этим сетям всем производителям вне зависимости от формы собственности.
ЖКХ и закон Парето
Проанализировав через статьи жировок (по действующим тарифам) распределение средств жильцов между ЖХ и КХ, получим 20 на 80. Только 20% из того, что платят собственники, идет непосредственно на эксплуатацию и обслуживание дома, а остальные средства получают коммунальные монополии. Со слов заместителя премьер-министра РБ Владимира Семашко в зимний период жильцы оплачивают 16,8% затрат по отоплению. Это означает, что при 100% оплате по теплу, воде и электроэнергии структура платежей 20 на 80 изменится в район 10 на 90.
От анализа к синтезу
Закончив анализ, перейдем к синтезу и соединим жилищное (Ж) и коммунальное (К) хозяйство. С учетом вышеприведенных цифр получается, что у нас не ЖКХ, а жКХ, где «ж» очень маленькая, а «К» очень большая и жирная. Не эту ли «К» имел ввиду глава государства, говоря на республиканском семинаре «О совершенствовании и развитии жилищно-коммунального хозяйства страны» о жирующих коммунальных организациях, владеющих шикарными санаториями и огромными зарплатами. Для коммунальных монополистов реформа – это бесконечный рост тарифов. Разве они заинтересованы в отделении инженерных сетей и развитии конкуренции? Нет.
В ЖКХ главное – жилищное хозяйство. Именно оно является потребителем поставляемых коммунальными организациями монопольных услуг. И чем выше тарифы на коммунальные услуги, тем меньше денег остается у собственников непосредственно на свой многоквартирный дом – «ж» становится все меньше, а «К» все больше и жирнее. А должно быть наоборот!
Сергей Казловский
Экономист, Master PM
