Какие вопросы сегодня больше всего задают председатели товариществ собственников (ТС) и кооперативов, а какие – жильцы и собственники квартир?
Председатели – как отбиться от исполкомов, как заставить застройщика передать всю документацию по дому и оплачивать жилищно-коммунальные услуги за непроданные и принадлежащие ему квартиры, как передать инженерные сети городу, как бороться с неплательщиками и заставить жильцов платить взносы, куда можно тратить средства капитального ремонта, как установить шлагбаум и огородить территорию?
Жильцы – как убрать председателя (он уже проворовался), можно ли не платить взносы (я и так плачу за техобслуживание и на капремонт)?
Самые горячие головы – как ликвидировать ТС и уйти в ЖЭС (там дешево и капремонт через 40 лет)?
Хочу остудить горячие головы, считающие, что «вот уйдем в ЖЭС и решим все свои проблемы – будет дешево и красиво».
Нет, не будет ни дешево, ни тем более красиво.
В Беларуси медленно, но устойчиво формируется рынок жилья, на котором потребитель уже обращает внимание не только на стоимость квадратного метра и состояние квартиры, но и на состояние дома, на то, кто обслуживает дом и какие средние платежи за жилищно-коммунальные услуги.
Стоимость квартир в домах, где созданы товарищества собственников, выше, чем в жэсовских (при прочих равных условиях). Жэсовские дома, а это большая часть жилищного фонда, все больше напоминают гетто, в котором жить становится неуютно, некомфортно, а в некоторых случаях уже небезопасно.
С каждым годом ситуация будет ухудшаться и не столько из-за дефицита средств на капитальный ремонт домов, сколько из-за отсутствия хозяина в доме. Будет хозяин в доме – и средства найдутся. А пока собственники квартир не понимают, что ответственны за весь дом, а не только за свою квартиру с «евроремонтом» – привыкают к грязи, вони в подъездах и ждут, что государство наведет порядок в их доме (отремонтирует их собственность). С таким подходом никакие текущие и капитальные ремонты ситуацию не изменят. При молчаливом безразличии собственников квартир к общему имуществу за вандалами будет не угнаться, и жилищное гетто будет прирастать все новыми и новыми домами и районами.
Домам нужен хозяин!
Товарищество собственников (ТС) – это «коллективный хозяин» многоквартирного дома. У него есть свои плюсы и минусы, но альтернативы этому «коллективному хозяину» в доме нет. И государство должно стоять на защите этого хозяина, а не помогать «профессиональным иждивенцам» и «профессиональным неплательщикам» избегать обязательств по финансированию затрат на обслуживание и эксплуатацию их недвижимого имущества.
В статье 171 Жилищного кодекса предусмотрено в течении шести месяцев создание ТС в домах, где проведен капитальный ремонт, но на практике это не делалось. Да и логичнее ТС создавать до начала капитального ремонта, а не после его окончания, когда все деньги уже освоены, а индивидуальные собственники квартир прибывают в шоке от качества работ и пытаются отмыть квартиры и лестничные площадки после ремонта. Создание ТСов до начала капитального ремонта позволит «коллективному хозяину» контролировать процесс капитального ремонта по качеству и объему.
Чтоб не идеализировать «коллективного хозяина», стоит отметить, что не следует забывать о человеческом факторе – кадры решают если не все, то многое. Поэтому, кадры, стоящие во главе «коллективного хозяина», должны быть как мотивированны, так и обучены. «Коллективный хозяин» – не просто организационно-правовая форма в виде ТС, а мотивированная команда собственников во главе с обученным управлению домами председателем и членами правления.
Грамотные собственники и обученные управлению домами (недвижимостью) председатели ТС более заинтересованы друг в друге, так как имеют понятные общие цели и учитывают мотивацию сторон, и уже не будет так много полярных вопросов у собственников и председателей, как в начале статьи.
Берегите свои дома, не пополняйте жилищное гетто!
Сергей Казловский
Учреждение «Эффективное управление зданиями»
Заместитель директора, PM
