Ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и его приемка товариществом собственников

Евгений Кислый (специально для ФорумДом)

Залогом безотказного функционирования многоквартирного дома является работоспособность всех инженерных сетей здания, а также целостность его конструктивных частей. Условно, жизнь многоквартирного дома можно разделить на два этапа:

1. Стадия проектирования и строительства.
2. Стадия эксплуатации.

Если рассматривать процесс ввода в эксплуатацию дома, то хотелось бы обратить внимание на следующие ключевые моменты.
В настоящее время в Республике Беларусь действует Положение о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь № 716 от 06.06.2011 (далее по тексту – положение). Очень полезно данное положение изучить председателю правления товарищества собственников или организации застройщиков, т.к. данное лицо по его желанию включается в состав комиссии по приемке в эксплуатацию многоквартирного дома.

Многоквартирный дом принимается вместе с его инженерными сетями целиком. Однако, если в проекте предусмотрены очереди строительства или пусковые комплексы, то на объект составляются отдельные акты приемки на каждый принимаемые в эксплуатацию очереди строительства, пусковые комплексы.

Что же оценивается приемочной комиссией при приемке дома в эксплуатацию, по каким критериям это происходит?
Положение перечисляет следующие критерии:

• соответствие дома утвержденной проектной и разрешительной документации;
  
• соответствие выполненных в доме строительных, специальных, монтажных, пусконаладочных работ (далее - строительно-монтажные работы), примененных материалов и изделий требованиям технических нормативных правовых актов;
  
• соответствие исполнительной документации выполненным строительно-монтажным работам и требованиям технических нормативных правовых актов; - достижение предусмотренных проектной документацией технико-экономических показателей;
  
• соответствие объекта требованиям нормативных правовых актов в части обеспечения безопасности для жизни и здоровья граждан, эксплуатационной надежности;
• готовность инженерной инфраструктуры обеспечивать подачу и отведение ресурсов в объемах, предусмотренных проектной документацией.

Особенностью приемки в эксплуатацию энергоэффективных жилых домов является то, что приемочной комиссией оценивается помимо соответствия их указанным выше критериям качества соответствие фактических удельных теплоэнергетических характеристик этих домов нормативным и проектным значениям с учетом результатов тепловизионного контроля ограждающих конструкций.

При приемке в эксплуатацию выделенных в проектной документации очередей строительства, пусковых комплексов (в том числе в многосекционных жилых домах) приемочной комиссией оценивается помимо соответствия указанным критериям качества выполнение одновременно следующих условий:

• возможность изолированно, полноценно и безопасно осуществлять эксплуатацию принимаемых в эксплуатацию очереди строительства, пускового комплекса, а также обеспечивать теплотехнический режим в примыкающих к принимаемым в эксплуатацию очереди строительства, пусковому комплексу помещениях;
  
• доступность общих узлов инженерного оборудования для их обслуживания в процессе эксплуатации очереди строительства, пускового комплекса;
• возможность обеспечения подъезда автомобилей специального назначения и аварийных служб к принимаемым в эксплуатацию очереди строительства, пусковому комплексу.

Если дом не соответствует критериям качества и (или) при невыполнении указанных выше условий, приемка в эксплуатацию запрещается.

Очень важно то, что при необходимости приемочные комиссии проводят контрольные измерения, назначают контрольные опробования, испытания и проверки домов, в том числе в целях определения их соответствия потребностям физически ослабленных лиц.

Приемка в эксплуатацию дома оформляется актом приемки объекта в эксплуатацию по форме, утвержденной приказом Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь № 339 от 26.10.2012.

Акт приемки объекта в эксплуатацию подписывается всеми членами приемочной комиссии. Отказ члена приемочной комиссии от подписания акта должен быть оформлен письменно не позднее даты окончания работы приемочной комиссии с обоснованием причин отказа.

Порядок приемки многоквартирного жилого дома в эксплуатацию представляется следующим образом.
Организация приемки в эксплуатацию дома возлагается на застройщика (в случае заключения договора строительного подряда - на заказчика) и производится за его счет. Но если смотреть на данный вопрос глубоко, то все равно в конечном счете данные затраты оплатит будущий жилец.

В настоящее время очень много жилых домов предусматривают согласно проекту наличие встроенных и пристроенных помещений для предприятий и учреждений торговли, общественного питания, бытового обслуживания населения и нужд непромышленного характера. Такие дома принимаются в эксплуатацию после выполнения всех строительно-монтажных работ, включая работы во встроенных и пристроенных помещениях. Однако допускается приемка в эксплуатацию данной категории жилых домов без завершения строительно-монтажных работ во встроенных и пристроенных помещениях при соблюдении следующих условий:

• строительство встроенных и пристроенных помещений выделено проектной документацией в отдельную очередь строительства или пусковой комплекс;
  
• в полном объеме обеспечено возведение несущих и ограждающих конструкций встроенных и пристроенных помещений, а также проектное сопротивление теплопередаче наружных ограждающих конструкций в местах примыкания конструкций жилого дома;
• обеспечены безопасные условия эксплуатации жилой части дома.

Встроенные и пристроенные помещения в таких случаях принимаются в эксплуатацию по отдельному акту приемки объекта в эксплуатацию.

До ввода жилого дома в эксплуатацию должны быть полностью завершены все предусмотренные проектной документацией работы по внутренней отделке помещений. Также должны быть выполнены в полном объеме работы в помещениях общего пользования и по инженерному обеспечению объекта.

Жилые дома (за исключением общежитий, жилых помещений социального пользования, строящихся (реконструируемых) сельскохозяйственными организациями жилых домов (квартир), реконструируемых этими организациями объектов под жилые помещения, предоставляемых в дальнейшем работникам этих организаций и организаций социально-культурной сферы на условиях договора найма служебного жилого помещения) могут приниматься в эксплуатацию без выполнения в полном объеме подготовительных работ под отделку стен и потолков (кроме штукатурки), работ по внутренней отделке помещений (оклейка обоями, окраска, облицовка), без встроенной мебели, покрытия полов, установки дверных блоков в межкомнатных перегородках, сантехнических приборов и оборудования (кроме унитазов, приборов учета воды и газа), электрических плит, а жилые дома в сельской местности - кроме того, без выполнения работ по устройству нежилых капитальных построек на придомовой территории, благоустройству после внесения соответствующих изменений в проектно-сметную документацию. При финансировании физическими лицами жилых помещений в жилых домах их приемка в эксплуатацию без выполнения работ, перечисленных выше работ, допускается только при наличии письменного отказа этих физических лиц от выполнения таких работ.

В случае заключения договора строительного подряда подрядчик в письменной форме уведомляет заказчика о дате завершения строительства дома в сроки, позволяющие заказчику своевременно назначить приемочную комиссию, а также сообщить данные о представителях подрядчика, участвующих в работе комиссии.

Заказчик, получивший уведомление подрядчика о дате готовности к сдаче дома, обязан в течение 20 календарных дней приступить к его приемке в эксплуатацию.

Приемочные комиссии назначаются заказчиком, застройщиком либо уполномоченной ими организацией путем принятия соответствующего решения (приказа, постановления, распоряжения), в котором указываются состав приемочной комиссии, ее председатель, назначаемый из числа ее членов, устанавливаются даты начала и окончания работы комиссии.

Приемочные комиссии должна быть назначена не позднее 30 дней до начала приемки в эксплуатацию дома.

В состав приемочных комиссий по приемке в эксплуатацию дома включаются представители застройщика (заказчика и подрядчика - в случае заключения договора строительного подряда), разработчика проектной документации, эксплуатационной организации при ее наличии, местного исполнительного и распорядительного органа. В случае невключения в состав приемочной комиссии указанных представителей приемка объекта в эксплуатацию не допускается.

В состав приемочной комиссии могут быть включены представители других государственных органов, иных организаций по согласованию с этими органами, организациями.

При приемке в эксплуатацию многоквартирных жилых домов организаций застройщиков, товариществ собственников в состав приемочной комиссии включаются председатели правлений указанных организаций (с их согласия).

Застройщик (заказчик и подрядчик - в случае заключения договора строительного подряда) представляет приемочной комиссии необходимые для работы комиссии документы по перечню, определяемому приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь № 339 от 26.10.2012, в том числе:
Документация, предоставляемая приемочной комиссии генеральным подрядчиком (подрядчиком):

• перечень организаций, участвовавших в производстве строительно-монтажных и других видов работ, с указанием видов выполненных ими работ и фамилий инженерно-технических работников, непосредственно ответственных за их выполнение;
• комплект рабочих чертежей на возведение предъявляемого к приемке дома с подписями о соответствии выполненных в натуре работ этим чертежам или внесенными в них по согласованию с разработчиком проектной документации изменениями, сделанными лицами, ответственными за производство работ;
• копии сертификатов соответствия продукции, подлежащей обязательной сертификации, копии технических свидетельств на продукцию, подлежащую техническому освидетельствованию, копии деклараций о соответствии существенным требованиям безопасности технического регламента (TP 2009/013/BY) и другие документы, удостоверяющие качество материалов, конструкций и деталей, применяемых при производстве строительно-монтажных работ;
• копии сертификатов соответствия работ в строительстве;
• акты освидетельствования скрытых работ и акты промежуточной приемки отдельных ответственных конструкций;
• акты индивидуальных испытаний смонтированного оборудования, акты испытаний технологических трубопроводов, внутренних систем холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения, электроснабжения, отопления и вентиляции, наружных сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения и дренажных устройств;
• акты выполнения уплотнения (герметизации) вводов и выпусков инженерных коммуникаций в местах прохода их через подземную часть наружных стен зданий в соответствии с проектом;
• акты испытаний внутренних и наружных электроустановок и электросетей;
• акты испытаний устройств телефонизации, радиофикации, телевидения, сигнализации и автоматизации;
• акты испытаний устройств, обеспечивающих взрывобезопасность, пожаробезопасность и молниезащиту;
• журналы производства работ и авторского надзора разработчика проектной документации, материалы обследований и проверок в процессе строительства органами государственного и другого надзора;
• гарантийный паспорт дома в соответствии с установленной формой, утвержденной приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь № 339 от 26.10.2012;
• другая документация, необходимая согласно требованиям нормативных документов и оформляемая при строительстве подрядчиком.

Документация, предоставляемая приемочной комиссии заказчиком:

• утвержденная проектная документация и справка об основных технико-экономических показателях дома, принимаемого в эксплуатацию;
• перечень проектных, научно-исследовательских и изыскательских организаций, участвовавших в проектировании дома, принимаемого в эксплуатацию;
• документы на право пользования или владения землей;
• заключение органов государственной вневедомственной и государственной экологической экспертиз по проектной документации, которая подлежит вышеназванным экспертизам, и экологический паспорт проекта;
• копия декларации о соответствии сооружения существенным требованиям безопасности технического регламента (TP 2009/013/BY);
• разрешение на производство строительно-монтажных работ;
• документы на геодезическую разбивочную основу для строительства, а также на геодезические работы в процессе возведения, выполненные заказчиком;
• документы по инженерно-геологическим и гидрогеологическим изысканиям строительной площадки;
• исполнительные чертежи инженерных сетей, топографических планов, совмещенных со сводным планом инженерных сетей в границах работ объекта строительства;
• технические заключения о планово-высотной посадке зданий;
• паспорта на оборудование и механизмы;
• справка об обеспечении принимаемого дома эксплуатационными кадрами и предназначенными для их обслуживания санитарно-бытовыми помещениями, пунктами питания и т.п. (при необходимости);
• справки городских эксплуатационных организаций о том, что внешние наружные коммуникации холодного и горячего водоснабжения, канализации, энергоснабжения, связи и другие обеспечат нормальную эксплуатацию дома;
• акт комплексного опробования смонтированного оборудования;
• справка о фактической стоимости строительства, подписанная заказчиком и генеральным подрядчиком (подрядчиком);
• заключения органов государственного надзора о соответствии объекта, принимаемого в эксплуатацию, утвержденной проектной документации;
• другие документы, необходимые согласно действующим нормам.

Соответствие принимаемых в эксплуатацию дома проектной документации, требованиям безопасности и эксплуатационной надежности должно подтверждаться заключениями государственных органов (их структурных подразделений), иных государственных организаций, выдаваемыми в пределах их компетенции в соответствии с законодательством, а именно.

1. Территориальные органы Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды.
   
2. Уполномоченные государственные органы и учреждения, осуществляющие государственный санитарный надзор.
   
3. Инспекции Департамента контроля и надзора за строительством Государственного комитета по стандартизации по областям и г. Минску, специализированная инспекция Департамента контроля и надзора за строительством Государственного комитета по стандартизации (при приемке в эксплуатацию объектов, по которым требовалось получение разрешения на производство строительно-монтажных работ).
   
4. Департамент по надзору за безопасным ведением работ в промышленности Министерства по чрезвычайным ситуациям (Госпромнадзор) (при приемке в эксплуатацию объектов, ему подконтрольных).
   
5. Министерство культуры (при приемке в эксплуатацию объектов, включенных в Государственный список историко-культурных ценностей Республики Беларусь).
   
6. Областные и Минское городское управления по надзору за рациональным использованием топливно-энергетических ресурсов Департамента по энергоэффективности Государственного комитета по стандартизации (при приемке в эксплуатацию энергоэффективных жилых домов после тепловой модернизации).
   
7. Органы государственного пожарного надзора.

При этом органы государственного строительного надзора выдают свое заключение с учетом наличия заключений по данному объекту других органов государственного надзора. Заказчик, застройщик либо уполномоченная ими организация до начала работы приемочной комиссии представляют в органы государственного надзора заявление, а также другие предусмотренные законодательством документы.

Органы государственного надзора в срок не более 15 дней со дня подачи заявления, если иной срок не установлен законодательством, выдают положительное заключение по объекту или мотивированный отказ.

Приемка в эксплуатацию объекта без наличия положительных заключений всех органов государственного надзора, которые должны выдавать их по данному объекту, не допускается.

Заключения органов государственного надзора прилагаются к акту приемки дома в эксплуатацию и являются его неотъемлемой частью.

При приемке в эксплуатацию дома в период года, неблагоприятный для выполнения отдельных видов работ, с согласия заказчика разрешается перенос сроков их выполнения на ближайший благоприятный период года, если это не препятствует нормальной эксплуатации объекта. Перечень, объемы, стоимость и сроки проведения этих видов работ устанавливаются заказчиком, застройщиком либо уполномоченной ими организацией по согласованию с разработчиком проектной документации, а также органами государственного надзора, выдающими заключения по данному дому, и отражаются в акте приемки объекта в эксплуатацию.

По окончании работы приемочной комиссии ее председатель представляет акт приемки дома в эксплуатацию лицу (в орган), назначившему приемочную комиссию, для его утверждения или мотивированное заключение о неготовности дома к эксплуатации.

Акт приемки дома в эксплуатацию утверждается решением (приказом, постановлением, распоряжением) лица (органа), назначившего приемочную комиссию, в течение 15 дней со дня его подписания членами комиссии.

В случае наличия оптоволоконных линий связи в составе законченных строительством домов акт приемки объекта в эксплуатацию утверждается в течение 3 рабочих дней со дня получения уведомления местного исполнительного и распорядительного органа о согласовании ввода в эксплуатацию вновь создаваемых и (или) реконструируемых оптоволоконных линий связи (за исключением расположенных внутри капитальных строений (зданий, сооружений).

Утверждение акта приемки дома в эксплуатацию не допускается при отсутствии в данном акте подписи хотя бы одного члена приемочной комиссии и письменного отказа члена приемочной комиссии от его подписания.

Решение (приказ, постановление, распоряжение) лица (органа), назначившего приемочную комиссию, об утверждении акта приемки дома в эксплуатацию должно содержать сведения об объекте (адрес, инвентарный номер (при наличии), заказчике (застройщике), дату акта приемки объекта в эксплуатацию, иные сведения в случае необходимости.

Датой приемки в эксплуатацию дома считается дата утверждения акта приемки дома в эксплуатацию.

Объекты, по которым сроки утверждения акта приемки дома в эксплуатацию истекли, считаются непринятыми, и по ним приемочные комиссии назначаются повторно.

Со дня утверждения акта приемки дома в эксплуатацию полномочия приемочной комиссии прекращаются.

В случае нарушения порядка приемки дома в эксплуатацию председатель, члены приемочной комиссии несут ответственность в соответствии с законодательством. Эксплуатация или передача в эксплуатацию объекта без его приемки в эксплуатацию в установленном порядке либо с нарушением этого порядка влечет ответственность в соответствии с законодательством (статья 21.6 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях).

Следует также обратить внимание, что вся документация по приемке в эксплуатацию дома хранится у заказчика (застройщика), а в случае передачи объекта на баланс эксплуатирующей организации - в эксплуатирующей организации. Срок хранения - постоянно. Поэтому после создания товарищества собственников, которое становится эксплуатирующей организацией по отношению к дому, должно получить всю перечисленную документацию по акту приемки-передачи документов от застройщика.

Чтобы избежать многих вопросов председателю товарищества собственников или организации застройщиков следует:

1. Стать членом приемочной комиссии по вводу дома в эксплуатацию;
   
2. Серьезно относится к обязанностям и правам члена приемочной комиссии, проведя настоящую приемку дома в эксплуатацию;
   
3. Обеспечить передачу всей документации, оформленной при вводе дома в эксплуатацию, товариществу собственников или организации застройщиков.
   
4. Обеспечить передачу дома, как объекта недвижимости, на учет в товарищество собственников или организации застройщиков для дальнейшего учета.

Подводя итог вышеизложенному, можно с уверенностью сказать, если председатель правления товарищества собственников или организации застройщиков обеспечит ввод в эксплуатацию дома, проверив и получив всю предусмотренную законодательством документацию, то это позволит избежать многих проблем на стадии эксплуатации дома.

Тщательно проверяйте документы!
Евгений Кислый

 

Все вопросы по приёмке и вводу в эксплуатацию жилых домов обсуждаются в этой теме.

 

Сейчас готовим по этой теме семинар. Надеюсь с Нового года сможем его представить.