Дом построили! А кто должен платить?

Евгений Кислый

Статья начинается с вопроса. Почему? Его задают все, не только работники бухгалтерии, но и председатели правления, и, конечно же, граждане, приобретающие объекты недвижимости в многоквартирных домах.
Сразу же хотелось обозначить, что обсуждаемая проблема существует исключительно в товариществах собственников.
Кооператив строит многоквартирный дом, поэтому его члены содержат свою организацию, вносят паевые взносы на стадии строительства, и в целом несут все расходы, связанные с многоквартирным домом, начиная с котлована. В связи с этим проблем после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию не возникает, т.к. члены кооператива не исчезают и не появляются, а продолжают таковыми являться, соответственно и несут все расходы.
Это объясняется просто. Члены кооператива вносят паевые взносы. Все затраты по строительству объекта аккумулируются на счетах кооператива, другими словами, кооператив строит объект. После ввода в эксплуатацию многоквартирный дом автоматически начинает управляться кооперативом и обслуживается им (в том числе и с привлечением сторонних организаций).
В товариществе собственников аналогичные процессы происходят иначе. Товарищество собственников не строит объект недвижимости, а создается исключительно для управления и обслуживания многоквартирного дом. Эта особенность и приводит к появлению проблемы, которая заключается в том, что между вводом объекта в эксплуатацию и передачей многоквартирного дома на управление и обслуживание в товарищество собственников имеется временной разрыв, и еще хуже, что он существует и при передаче квартиры или нежилого помещения дольщику по акту приемки-сдачи и оформлении последним права собственности.
С момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию возникают следующие расходы:
1. Расходы по деятельности товарищества собственников;
2. Расходы по оплате жилищно-коммунальных услуг;
3. Расходы по эксплуатации общего имущества;
Попытаемся определиться с тем, кто и на каком этапе будет нести те или иные расходы.
Хотелось бы отметить тот факт, что четкое правовое регулирование указанной проблемы отсутствует, соответственно это попытка представить свое видение ее решения.
Во-первых, расходы по деятельности товарищества собственников.
В соответствии со ст. 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее – ЖК) товарищество собственников - организация, создаваемая собственниками жилых и (или) нежилых помещений в целях сохранения и содержания общего имущества, владения и пользования им, а также в иных целях, предусмотренных настоящим Кодексом и уставом товарищества собственников.
Таким образом, законодатель рассматривает товарищество собственников как юридическое лицо.
В соответствии со ст. 44 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество, несет самостоятельную ответственность по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде, прошедшая в установленном порядке государственную регистрацию в качестве юридического лица либо признанная таковым законодательным актом.
Согласно ст. 208 ЖК застройщик до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию инициирует создание товарищества собственников из числа дольщиков, участвующих в строительстве многоквартирного жилого дома и (или) иных капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на придомовой территории, которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества, а также подготовку для регистрации его устава. Но при этом решение о создании товарищества собственников принимается на общем собрании дольщиков, которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества. При этом создание товарищества собственников является законодательно прописанной обязанностью дольщиков.
Из этого следует, что учредителями товарищества собственников являются дольщики, а после государственной регистрации товарищества собственников становятся его участниками. Впоследствии новый собственник автоматически становится членом товарищества собственников после приобретения права собственности на недвижимость.
В соответствии со ст. 44 ГК в связи с участием в образовании имущества юридического лица его учредители (участники) имеют обязательственные права в отношении этого юридического лица.
Из этого следует, что расходы, связанные с деятельностью товарищества собственников (заработная плата работников, приобретение имущества и т.д.), обязаны нести дольщики, которые еще и не приобрели права собственности на квартиры или нежилые помещения. Указанные расходы оплачиваются за счет собираемых взносов (вступительных, членских, дополнительных, целевых).
Во-вторых, расходы по оплате жилищно-коммунальных расходов.
Порядок начисления платы за жилищно-коммунальные услуги содержатся в Положении о порядке расчетов и внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилыми помещениями государственного жилищного фонда, утвержденном Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.06.2014 № 571.
Анализ законодательства Республики Беларусь подтверждает, что начисление жилищно-коммунальных платежей осуществляется с момента ввода объекта в эксплуатацию организациями, осуществляющими эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющими жилищно-коммунальные услуги, другими организациями, осуществляющими начисление платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением, или в соответствии с договорами на поставку электроэнергии и газа.
Рассмотрим этапы, в которые начисляется плата за жилищно-коммунальные услуги:
1. С момента ввода объекта в эксплуатацию до передачи многоквартирного дома товариществу собственников в эксплуатацию;
2. С момента передачи многоквартирного дома товариществу собственников в эксплуатацию до момента передачи квартиры или нежилого помещения дольщику по акту приемки-передачи;
3. С момента передачи квартиры или нежилого помещения дольщику по акту приемки-передачи до оформления дольщиком права собственности на квартиру или нежилое помещение.
4. С момента оформления права собственности на квартиру или нежилое помещение и последующая эксплуатация многоквартирного дома.
1-ый этап: застройщик построил объект, ввел его в эксплуатацию, соответственно до момента передачи в целом многоквартирного дома в эксплуатацию товариществу собственников обязан начислять коммунальные платежи и их оплачивать. Но особый интерес в данном случае представляет плата за капитальный ремонт. С момента ввода объекта в эксплуатацию плата на капитальный ремонт должна начисляться, аккумулироваться у застройщика, как целевые платежи. Поэтому, на наш взгляд, вместе с подписанием акта сдачи-приемки многоквартирного дома в эксплуатацию товариществу собственников застройщик обязан перечислить аккумулированную к указанному моменту плату за капитальный ремонт на счета товарищества собственников для дальнейшего учета и целевого расходования.
2-й этап и 3-й этапы рассмотрены вместе, т.к. сложно представить указанные периоды в отрыве друг от друга: согласно п. 14 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 «с момента подписания сторонами акта приемки-передачи объекта долевого строительства обязательство застройщика по передаче объекта дольщику считается исполненным, а дольщик приступает к пользованию этим объектом и несет все затраты по дальнейшей его эксплуатации и риск случайной гибели.
При передаче застройщиком дольщику во владение и пользование объекта долевого строительства до момента государственной регистрации права дольщика на этот объект стороны заключают договор найма, аренды, безвозмездного пользования или иное соглашение, предусматривающее передачу дольщику во владение и пользование объекта долевого строительства и определяющее его качественные характеристики. Данные договоры заключаются в простой письменной форме, не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными со дня их подписания. При этом застройщик передает дольщику документы на установленное оборудование и комплект ключей. Со дня подписания такого договора дольщик обязан вносить плату за жилищно-коммунальные услуги, а также нести риск случайной гибели имущества.
При возникновении у дольщика права на объект долевого строительства у него одновременно возникает право на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права на объект долевого строительства.»
Из указанных норм следует, что после подписания акта приемки-передачи квартиры или нежилого помещения, претензии товарищества собственников по оплате жилищно-коммунальных услуг и иных расходов по эксплуатации объектов, а также общего имущества должны предъявляться к дольщику, даже если он злоупотребляет своим правом и не оформляет правоустанавливающие документы на квартиру или нежилое помещение.
Не менее важным является правовое регулирование данного вопроса в заключенном договоре долевого строительства объекта, в котором могут содержаться нормы, касающиеся распределения обязанности по несению тех или иных расходов. Однако необходимо понимать, что товарищество собственников не является стороной в договоре, соответственно обязано руководствоваться законодательством Республики Беларусь. Поэтому товарищество собственников обязано предъявить к оплате расходы обязанному лицу (либо дольщику, либо застройщику), а последние распределяют их в соответствии с заключенным договором.
4-й этап: после оформления дольщиком права собственности на квартиру или нежилое помещение проблем не возникает. В силу норм п. 4. Положения о порядке расчетов и внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилыми помещениями государственного жилищного фонда, утвержденному Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.06.2014 № 571 у собственника жилого и (или) нежилого помещения обязанность по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги возникает со дня возникновения права собственности на эти помещения. Также отметить, что согласно ст. 213 ЖК дольщик становится членом товарищества собственников с момента возникновения его права собственности на эти объекты.
Часто задаваемые по данному поводу вопросы подтверждают, что в регулировании порядка начисления платы за жилищно-коммунальные платежи и иные расходы существует проблема, которая требует более четкой регламентации. Надеемся, что при внесении очередных изменений в ЖК и нормативные правовые акты Республики Беларусь законодатель устранит имеющиеся недостатки. При отсутствии четких правил страдают добросовестные товарищества собственников. Они становятся заложниками ситуации и попадают между молотом и наковальней: с одной стороны - застройщик, стремящийся минимизировать свои выплаты, с другой стороны – дольщик, не желающий платить. При этом каждая из сторон дает аргументированный отказ в проведении платежей, но товариществу собственников от этого не становится легче. Денег как не было, так и нет!

С уважением,
Евгений Кислый