Основные проблемы оплаты за техническое обслуживание

от Светланы Самоновой
Товарищество собственников (ТС) или организация застройщиков (ЖСПК) - это некоммерческая организация. И как у любой организации, в ТС (ЖСПК) могут быть расходы, связанные с текущей, финансовой и инвестиционной деятельностью. В ТС (ЖСПК) текущей деятельностью является управление недвижимым имуществом. Если ТС (ЖСПК) выбирает такой способ эксплуатации, как самообслуживание, то текущей деятельностью также является и предоставление жилищно-коммунальных услуг. Что при этом получается:
с одной стороны, ТС (ЖСПК) - эксплуатирующая организация, оказывающая жилищно-коммунальные услуги и покрывающая расходы за счет коммунальных платежей;
с другой стороны, ТС (ЖСПК) - организация, занимающаяся управлением недвижимым имуществом, покрывающая расходы за счет различных видов взносов (членских, вступительных, целевых, дополнительных и иных).
Теперь давайте попробуем разобраться.
Рассмотрим первую сторону:
Начнем с такой основной жилищно-коммунальной услуги как техническое обслуживание.
В соответствии с гл. 2. Постановления Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 03.06.2014 N 11 "Об утверждении Инструкции о порядке планирования и калькулирования затрат на оказание услуг по техническому обслуживанию, теплоснабжению (по услугам, оказываемым организациями Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь), водоснабжению, водоотведению (канализации), пользованию лифтом, вывозу, обезвреживанию и переработке твердых коммунальных отходов" (далее Постановление №11) затраты на оказание жилищно-коммунальных услуг при планировании и калькулировании формируются по месту возникновения, объектам планирования и калькулирования и группируются по статьям затрат и экономическим элементам, учитываемым при планировании и калькулировании затрат на оказание услуг по техническому обслуживанию, теплоснабжению, водоснабжению, водоотведению (канализации), пользованию лифтом, вывозу, обезвреживанию и переработке ТКО, в следующем порядке:
при группировке по статьям затрат:
· материалы, используемые для технологических целей при оказании жилищно-коммунальных услуг (далее - материалы);
· топливо, используемое для технологических целей при оказании жилищно-коммунальных услуг (далее - топливо);
· электроэнергия, используемая для технологических целей при оказании жилищно-коммунальных услуг (далее - электроэнергия);
· затраты на оплату труда производственных рабочих (затраты на оплату труда и резерв предстоящей оплаты отпусков (в случае его создания) производственных рабочих основного производства, непосредственно участвующих в технологическом процессе по производству и оказанию жилищно-коммунальных услуг, рассчитываются исходя из форм и систем оплаты труда, учетной политики, действующих в организации в соответствии с законодательством, и нормативов численности, рассчитанных в соответствии с законодательством);
· отчисления на социальные нужды;
· амортизация;
· ремонт и техническое обслуживание основных средств, непосредственно используемых в производственном процессе при оказании жилищно-коммунальных услуг (за исключением услуг по техническому обслуживанию жилого дома) (далее - ремонт и техническое обслуживание основных средств);
· содержание и обслуживание инженерных систем жилого дома (затраты на техническое обслуживание внутридомовых систем горячего и холодного водоснабжения, водоотведения (канализации), тепловых сетей и инженерного оборудования, обеспечивающего предоставление жилищно-коммунальных услуг непосредственно потребителю);
· проведение аварийно-восстановительных работ;
· приобретенная продукция;
· технологические потери;
· прочие прямые затраты;
· общепроизводственные затраты;
· управленческие расходы;
· общехозяйственные затраты.
Особое внимание хотелось бы уделить управленческим расходам. К ним, в соответствии с приложением 1 указанного выше Постановления №11, относятся следующие статьи расходов:
· затраты по управлению организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) оказывающей жилищно-коммунальные услуги (далее - организация);
· затраты на оплату труда управленческого персонала (затраты на оплату труда и резерв предстоящей оплаты отпусков (в случае его создания) работников аппарата управления организации;
· отчисления на социальные нужды;
· командировки и служебные разъезды;
· затраты на аудиторские услуги;
· представительские затраты;
· прочие затраты по управлению организацией.
Так как ТС (ЖСПК) является организацией осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и оказывающей жилищно-коммунальные услуги, то, исходя из Постановления №11, затраты, связанные с управлением ТС (ЖСПК) (т.е. заработная плата председателя, бухгалтера и др.), а также общехозяйственные и общепроизводственные затраты, связанные с покупкой инвентаря, лампочек и пр., являются непосредственно затратами по техническому обслуживанию.
И все было бы хорошо, если оплаты за техническое обслуживание по установленным государственным тарифам хватало для качественного содержания и эксплуатации дома. На практике, собранные за технического обслуживание средства по государственным тарифам, не покрывают всех расходов (даже если они минимальные). Тогда собственники дома должны решить, откуда им брать недостающие денежные средства.
Есть два выхода.
Первый - получение субсидии государства. Этот выход оправдал себе в тех регионах Республики Беларусь, где местными органами власти установлены адекватные тарифы. Что касается г. Минска - данная субсидия ничтожна по сравнению даже с минимальными затратами и проблемы полностью все равно не решает.
Второй выход – покрытие затрат собственниками дома. Тут каждое ТС (ЖСПК) сталкивается с проблемой, а как же назвать эту часть технического обслуживания, расходы по которой не покрываются за счет начисленной платы по государственным тарифам (названия различные: расходы по содержанию общего имущества, и эксплуатационные расходы и дополнительный взнос, и членский взнос и др.).
И, в конце концов, эта разница является техническим обслуживанием или нет?
Исходя из Постановления Совета Министров Республики Беларусь от 12.06.2014 N 571 (ред. от 31.12.2014) "Об утверждении Положения о порядке расчетов и внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилыми помещениями государственного жилищного фонда, внесении изменений и дополнений в постановления Совета Министров Республики Беларусь и признании утратившими силу постановлений Совета Министров Республики Беларусь и их структурных элементов" (далее Постановление № 571) Жилищно-коммунальные услуги делятся на основные и дополнительные. Плата за основные жилищно-коммунальные услуги включает в себя плату за: техническое обслуживание; текущий ремонт; капитальный ремонт; коммунальные услуги (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), газо-, электро- и теплоснабжение, пользование лифтом, вывоз, обезвреживание и переработка твердых коммунальных отходов).
По-поводу начисления и выставления в счетах-извещениях на оплату жилищно-коммунальных услуг капитального ремонта, основных коммунальных услуг по приборам учета вопросов нет. Проблемы и противоречия есть по таким услугам, как техническое обслуживание, пользование лифтом, вывоз, обезвреживание и переработка твердых коммунальных отходов, а также дополнительным услугам.
В гл.19 Постановления №571 четко сказано, что «плательщики жилищно-коммунальных услуг - граждане вносят плату за техническое обслуживание по субсидируемому тарифу для населения в пределах 20 кв. метров общей площади, приходящейся на каждого зарегистрированного по месту жительства в жилом помещении плательщика жилищно-коммунальных услуг и (или) члена его семьи, и 10 кв. метров общей площади на всю семью, а также дополнительной площади жилого помещения, полученной в соответствии с пунктом 1 статьи 106 Жилищного кодекса Республики Беларусь в размере до 15 кв. метров, с даты регистрации по месту жительства. Плата за техническое обслуживание соразмерно общей площади жилого помещения сверх указанных размеров вносится по тарифу, обеспечивающему полное возмещение экономически обоснованных затрат на оказание этой услуги». Таким образом, независимо от того, какой у Вас дом, какой этажности, какое оборудование у Вас стоит, какие конструктивные и инженерные особенности вашего здания, все платят по одинаковым тарифам в данном конкретном регионе. А то, что по тарифам не покрывается, вроде как и не техническое обслуживание, так как ничего про это в Постановлении № 571 не сказано. Все должны жить одинаково, и платить по одинаковым тарифам.
Может быть тогда эта разница – это дополнительные услуги?
По Постановлению №571 плата за дополнительные жилищно-коммунальные услуги включает в себя плату за жилищно-коммунальные услуги, предоставляемые дополнительно к основным жилищно-коммунальным услугам в соответствии с договорами на оказание дополнительных жилищно-коммунальных услуг. Т.е., если исходить из того, что все, что не относится к основным жилищно-коммунальным услугам - это дополнительные, то, в принципе, заключив договор с собственником на возмещение затрат, связанных с техническим обслуживанием общего имущества и не покрываемых за счет технического обслуживания по государственным тарифам (назвать можно по-разному, суть от этого не меняется: эксплуатационные расходы, расходы, связанные с содержание общего имущества и пр.) можно выставить в счета-извещения на оплату коммунальных услуг. И опять возникает «но…» По Постановлению № 571 собственники жилых и (или) нежилых помещений, в том числе собственники блокированных и одноквартирных жилых домов, наниматели и арендаторы жилых помещений, члены организации застройщиков, дольщики, заключившие договоры, предусматривающие передачу им во владение и пользование объектов долевого строительства, вправе отказаться от получения дополнительных жилищно-коммунальных услуг, т.е. не заключить договор. И как тогда быть?
Пришли к противоречию: вроде бы то, о чем мы говорим – это техническое обслуживание, но не техническое обслуживание; дополнительная услуга, но не дополнительная услуга. Тогда что же это????
Рассмотрим вторую сторону.

ПРОДОЛЖЕНИЕ СЛЕДУЕТ.....

 

Не совсем согласна с выводами. Поэтому предлагаю по-другому посмотреть на проблему.
Я ежемесячно, по каждому дому, рассчитывают свой фактический тариф на технической обслуживание. Он не превышает ни по одному из домов 3 200 руб., что говорит о том, что тариф обеспечивающий полное возмещение экономически обоснованных затрат рассчитан верно и если бы все платили только по нему, то средств на тех. обслуживание дома хватало бы. Их не хватает в основном лишь по причине того, что 571 Постановление для части населения устанавливает субсидируемые тарифы. Но, если кто-то решил установить льготный тариф, которого не хватает на ТО он и должен компенсировать эту разницу, если разницу никто не компенсирует, то логично, что все должны платить по экономически обоснованному тарифу.
Сейчас во многих домах возникает такая ситуация:
Есть квартиры в которых никто не зарегистрирован и они соответственно платят ТО по полному тарифу, остальные платят по субсидируемым. ТС, ЖСПК при этом не подаётся на дотацию, соответственно возникает убыток по ТО и этот убыток в виде членского взноса делится на всех и на тех, кто уже заплатил по полному тарифу и на тех кто уплатил по субсидируемым. Что на мой взгляд абсолютно не справедливо, получается, что те кто заплатил по полному тарифу, ещё и субсидируют тех, кто заплатил по субсидируемому, в то время как это является задачей тех кто и придумал эту льготу. По итогу одна квартира заплатит за ТО, например 4200 руб (3200+1000), а вторая 1958,5 (958,5+1000), если членский взнос будет установлен 1000 руб. с м2. Получается, что в домах где применяются субсидируемые тарифы, а сама субсидия не получается, граждане уже заплативший в полном объёме доплачивают за тех к кому применили субсидируемый тариф, что является нарушением ГК РБ.
Поэтому спора, чем является разницы и быть не может, это убыток по статье ТО, который спровоцирован применением субсидирумых тарифов.