Виталий Соболевский, 2 года опыта работы председателем в нескольких товариществах собственников в г.Минске. Прошел обучающие курсы Учреждения «Эффективное управление зданиями», стажировка в Литве (Друскининкай), в Швеции (Стокгольм). Имеет отличную профессиональную репутацию и спрос на рынке труда, как профессионал.
– Как Вы «докатились» до того, что стали Председателем товарищества собственников?
В виду того, что я сам обладаю неплохими организаторскими навыками, имею опыт руководства в коллективе, я не мог не обратить свое внимание на то, что председатель нашего товарищества собственников от застройщика построил работу совершенно не так, как это было необходимо для эффективного управления. Т.е. мы жили не совсем в том ТС, которое в полной мере соответствовало нашим потребностям как Собственников. Так как мне была небезразлична судьба не только моих метров в виде квартиры, но и того общего имущества, за которое я заплатил, я стал постепенно вникать в тему все глубже.
Приняв решение непосредственно участвовать в управлении жизни в своем доме, я пошел обучаться на курсы, также собрал инициативную группу из жильцов. И параллельно начал вести диалог с председателем от застройщика. Мы, собственники, говорили ему: «Вы сейчас рулите, мы понимаем, но мы также понимаем, что это временно для Вас. Так что давайте передавать потихоньку дела тому человеку, который будет этим домом на деле заниматься». Когда я принимал дела, пришел отказаться от всех остальных работ, я взял отпуск.
Так я и стал председателем в доме, в котором живу. А в другие дома я пришел уже как сформированный профессионал. В каждом доме был свой порядок: где-то уже была поставлена работа, привычный уклад жизни, где-то люди были полностью разочарованы в работе товарищества, не видели возможности каким-либо образом повлиять на процессы, контролировать их…
– Что по началу было сложнее всего, каких навыков не хватало, а что пригодилось из предыдущего профессионального опыта?
К огромному сожалению тогда (но как показала жизнь, к счастью), очень мало Председателей с опытом антикризисного управления, судебной практикой, с опытом работы в ТС, где необходимо работать эффективно и быстро выправлять финансовую часть. Поэтому я и искал информацию в разных источниках, в том числе в Ассоциации собственников недвижимости. Прошел курсы обучения в Учреждении «Эффективное управление зданиями». Чтобы быть хорошим председателем, нужно быть в полной мере «хозяином». Я отдаю себе отчет, что это заезженное слово в теме, но именно оно в полной мере отражает то, чем должен заниматься руководитель ТС: где-то ты являешься психологом, где-то инженером – но самое главное, что мне помогает в работе, это искреннее желание помочь людям. Нужно быть неравнодушным к нуждам жильцов – ведь именно для этого меня и нанимали на работу. Умение быть контактным и открытым, не бояться людей – вот ключевой навык в профессии.
Люди выбирают тебя, чтобы ты решал вопросы, а не просто кормил завтраками, давал отписки. Чтобы ты, будучи хозяйственным, находил необходимые услуги для нужд дома за адекватные деньги.
– Вас по-честному, жильцы любят в доме? Если да, то почему, как Вы считаете?
«Любят», наверное, неверное слово. Собственники должны быть удовлетворены моей работой. Я просто не умею быть безразличным.
Я думаю, что собственники положительно оценивают мою работу, потому что я не лукавлю, стараюсь найти решение проблемы оптимальным способом, дешевле. Я пытаюсь всегда донести жильцам, что все в этом доме меняется и улучшается, это делается для Вас и соответственно за Ваши деньги, и Вам самим решать, Вы хозяева в своем доме. Когда приходит осознание к собственникам, что вот это все вокруг – ИХ, отпадает огромное количество вопросов к председателю. Если Вы решите, что Вам не нужно никаких улучшений общего имущества в доме, кроме базовых потребностей, мы завтра же принимаем решение общим собранием (собранием уполномоченных), уберем взносы и т.д. Когда человек чувствует свою ответственность за принятие решении по общедомовой собственности, соответственно, он качественно по-иному относится к труду нанимаемого персонала.
Ну, и юмор, конечно, помогает в работе с людьми.
– Без юмора в любой сфере никак не обойтись. Возможно, есть примеры курьезных случаев из жизни Вашего дома («поскользнулся, уснул, очнулся – гипс»). Или пример абсурдной жалобы, требования. Поделитесь.
Много разных ситуаций происходит. Сложно так спонтанно выбрать что-то. 90% проблем жильцы создают себе сами. Например, один жилец терзал меня долго по поводу «потеющих» окон. Я и с гигрометром замерял влажность, и температуру, только, наверное, с бубном не плясал там. «У меня потеют окна, сделайте что-нибудь! Утеплите стену, еще что-то». Конечно, я мог бы сказать, что у вас есть гарантийные отношения с застройщиком, нужно обращается непосредственно к нему, что, конечно, же привело бы к месяцам хождения с заявлениями и уговорами провести экспертизы. Но меня наняли для того, чтобы решать проблемы. Мы замерили показатели влажности и температуры воздуха, провели разные эксперименты – все в норме. В одной комнате у него постоянно сушится белье, окна «потеют». Оказалось, что вся проблема в циркуляции воздуха, а именно в ее отсутствии. Жилец запенил вентилятор в вентиляционном отверстии, чтобы он крепко держался там, соответственно, и уменьшил размер вентиляционного отверстия в разы, при этом постоянно держал закрытой дверь в ванной. Как только удалили все вентиляторы и воздух стал циркулировать в стандартном режиме, проблема была устранена.
– Какие проекты, нововведения, идеи Вам удалось реализовать в рамках деятельности председателя? Чем Вы гордитесь?
Все проекты, в первую очередь, упираются в желание собственников что-то изменить. Парадокс заключается в том, что для председателя «спокойнее» без проектов. Все просто, каждое действие порождает противодействие, нет проектов – нет проблем, с такой точкой зрения большинство руководителей ТС. Нет необходимости проводить работу по сбору средств, не нужно уговаривать несогласных собственников, которые будут всегда. Нередки случаи, когда мы путаем демократию и анархию. Многие считают, что решение общего собрания для них не указ, несмотря на общее имущество и решение большинства. К сожалению, и законотворец в этом вопросе неоднозначен, принимая порой половинчатые решения, что, по моему глубокому убеждению, тормозит развитие института частной собственности.
Что касается непосредственно моей работы. Раньше металлические баки для сбора мусора были огорожены бетонным забором с трех сторон высотой в полтора метра. Эти металлические баки выходили на главную улицу и стадион. Проезжающие мимо машины, и руководство района, все видели эту свалку. Расположена она была рядом с магазинами – и нам таскали все. Баки были вечно переполненные, все таскают и у всех на виду. Обустройство места для сбора мусора я видел одной из первостепенных задач. Я не говорю о ковриках в коридоре (я так и говорил «вы будете меньше мыть в квартирах, меньше наносить с улицы»), к слову, о том, как доносить информацию для того, чтобы все соглашались на какие-то траты. Возвращаюсь к мусорным бакам. Мы рассматривали закрытый вариант. Металлические перегородки для долговечности, коричневый цвет с рифлением – чтобы эффектнее смотрелось, чем просто гладкая поверхность. Крышу поначалу планировали пластмассовую, прозрачную, чтобы человеку не было темно, когда выносит мусор, но впоследствии от пластика отказались, так как его пришлось бы все-таки поменять со временем. Поэтому пришлось увеличить немного зазор и сделать крышу металлическую.
Возможно, это странно, что место для сбора мусора – это повод для гордости. Но подход был каков: чтобы человеку было не неприятно зайти, чтобы все достойно выглядело. Шашечный порядок использовался для того, чтобы все хорошо продувалось. Пусковой механизм даже не устанавливали, потому что жильцы настолько стали ответственно относится к этому проекту дома, что просто отбили охоту у работников близлежащих магазинов приносить. Ранее контейнеров не хватало, теперь планируем от одного отказаться. Да, и к тому же, всегда можно перекинуть через верх или поставить рядом для несознательных людей, так что таблетка – не панацея, а как показала практика, именно бережное и ответственное отношение самих жильцов.
Длинную ручку установили, так как ее эмоционально легче открывать и практически удобнее. Перезаключили договор с другой компанией по вывозу мусора. И теперь точно за такие же деньги к нам теперь приезжает два человека, открывают двери, выкатывают баки, за собой все убирают и закатывают их обратно. Теперь уборщица внутри поддерживает порядок, а ловить мусор по всей округе не приходится.
В итоге, по нарисованному мной «проекту» места сбора мусора, одна компания выставила цену 35 миллионов (старыми), другая фирма 45 миллионов. Я еду на металлобазу, говорю, что мне нужно, советуюсь сразу со специалистом: «А вот это прогибаться не будет, а это?». Он рекомендует, называет количество необходимых деталей. И твоя следующая задача найти, кто соберет их в инженерную конструкцию, произведет монтаж за 3 или за 5 миллионов. В итоге мусорка обошлась нам со всеми покрасками в 25 миллионов (до деноминации). Так вот теперь 10 миллионов или 20 миллионов сэкономленных средств можно тратить на нужды дома.
А в целом – я не сказал бы, что это какие-то особые проекты, установка видеонаблюдения, организация велопарковок, установка придомовых ограждений, ремонты и т.д. это скорее обычная деятельность.
– Как Вы оцениваете актуальность создания или деятельности уже организованного ТС в нынешней ситуации? Чего хотят люди больше: уйти на обслуживание в ЖЭС или наоборот, стремятся проявить не безразличие и стать эффективными собственниками?
Если дом готов, то создавать ТС, конечно, нужно. Но если у подавляющего большинства со собственников нет еще понимания темы, то стоит повременить. Потому что могут прийти некомпетентные органы, люди будут дезориентированы, будет лишняя обдираловка. К огромному сожалению, сейчас по-прежнему во многих домах у жильцов нет понимания необходимости такой работы, нет конкуренции среди председателей. Очень часто в эту сферу попадают «случайные» люди которые в целом и дискредитируют эту работу, после таких «управленцев» очень сложно вернуть доверие собственников.
Если бы некоторые моменты законодательства были однозначными и прямыми, если бы жильцы знали свои не только права, но и обязанности, были ответственны к себе и соседям, можно было бы сократить расходы в разы, в том числе и на персонал. В законодательстве не должно быть противоречий, все должно быть четко и понятно. Тогда бы все могло бы реально быстрее решаться. На данном этапе председатель часто является решателем нерешаемых задач.
– Имея уже большой практический профессиональный опыт за плечами, что Вы посоветуете тем, кто решил ввязаться в эту непростую историю (стать председателем товарищества). Возможно будете отговаривать, тогда почему не стоит начинать. А возможно, наоборот, обозначите ключевые моменты, с чего начать, какие подводные камни обойти?
Считаю, что для эффективной работы председателя, в первую очередь, необходимы полноценные органы управления – правление, ревизионная комиссия, общее собрание (собрание уполномоченных), повторюсь, не просто органы для галочки (к огромному сожалению, есть во многих случаях), а полноценные, понимающие свои функции и задачи собственники.
Без честности и открытости перед людьми ты не станешь хорошим Председателям. Ты должен быть во многих областях специалистом и постоянно совершенствоваться, перенимать опыт у других работников данной сферы, следить за изменениями в законодательстве, быть в контакте с администрацией района. Сегодня ты должен максимально выгодно для ТС заключить договор, через час ты должен стать психологом, побыть юристом при этом. Через 2 часа ты инженер, электрик и т.д., навыки должны быть во всем. К слову, всех своих «проблемных» жильцов я всегда приглашаю на собрание уполномоченных. Участие в решении конкретных вопросов снимает многие претензии, когда люди видят, как важно согласовать интересы всех жильцов в рамках такого «парламента» дома.
Профессиональный обслуживающий персонал дома – это фактор, который влияет на стоимость ваших метров и на стоимость общедомового имущества. Все чаще при покупке квартиры люди обращают внимания и на состояния общего имущества, они обязательно сфотографируют подъезды, места сбора мусора, узнают, как соседи между собой общаются.
Ну, и в жировке не должно быть резких колебаний. В нашей жизни и так слишком много нестабильности, факторов стресса. Поэтому, конечно, нужно стараться не создавать ситуации, когда дому понадобилось завтра собрать большую сумму. Живите по смете, определяйте на собрании планируемые траты на год вперед, необходимые дому.
Подытоживая все вышесказанное, самое главное для председателя – это иметь устойчивое желание расти и развиваться вместе с домом и его жильцами!
