Интервью с Людмилой Герасименей: “Да, у меня в подъезде жить можно!”
Людмила Герасименя, председатель правления ТС дома № 18 по улице Алибегова, г. Минск. Прошла курсы управления ТС и ЖСПК в Учреждении «Эффективное управление зданиями». Опыт работы председателем – более 5 лет.
– Какая ситуация, установка или мотив повлияли на то, что Вы стали председателем Товарищества? Как Вы, если можно так сказать, «докатились» до этого?
Я была членом правления с 2007 года. Вся работа ТС протекала, можно сказать, на глазах. Понятно, что я активный собственник. В 2012 году увольнялся председатель, искали нового, мне предложили попробовать. Я согласилась. В тот момент решение о назначения председателя находилось в компетенции членов правления (общее собрание передало решение о назначении председателя в компетенцию правления). И вот я 2 года была председателем, назначенная правлением, а затем меня уже избрали на общем собрании, как регламентирует Жилищный Кодекс Республики Беларусь.
Судьба нашей собственности мне небезразлична – мы хотим жить красиво, комфортно, добротно, но при этом недорого. У нас до сих пор нет дополнительного взноса, так как в собственности есть квартиры и административные помещения, сдаваемые внаём и в аренду. У нас самообслуживание. Стараемся содержать инженерные системы на должном уровне, поддерживать санитарное состояние домов и придомовой территории. У нас только под подкосом около 2 га земли, не считая парковок, проезжей части и пешеходных дорожек. Товарищество состоит из 4 домов, 515 собственников, все дома с разными техническими и экономическими показателями, социальный состав жильцов тоже разнообразный (иногда жильцы разных домов ругаются между собой). Работы достаточно.
– Какой практический опыт из прошлого Вам наиболее пригодился, какие знания более всего понадобились? Нехватка какого навыка или умения ощущалась острее всего на первых порах и впоследствии? Возможно, Вам пришлось кардинально перезагрузить матрицу профессиональных навыков?
Конечно, пришлось полностью перезагрузиться. По первому образованию у меня специальность – французский и немецкий языки, окончила институт иностранных языков. А пришла, и мне выдали 4 дома. Кадры, работу с документами осилить можно. А бухгалтерия, финансы и техническая часть, инженерное дело. Для меня это было сложно. Первые полгода не знала куда кинуться, куда бежать, как это все разом осмыслить в голове. Конечно, со временем вливаешься, совмещая и практику, и обучение. Важный вопрос стоял в работе по подбору персонала, потому что я не приемлю в коллективе пьющих и лентяев. У нас работа в команде, нет дотошного следования должностным инструкциям, все до мельчайших деталей невозможно прописать, возникают разные ситуации. Если надо копать – значит, копать, цветы сажать – значит, цветы сажать.
Многому научилась я у своих работников. Я везде бываю в своих домах, мне до всего есть дело, всегда интересуюсь каждой деталью. Могу не знать, как называется, но знаю, как это работает, в электрике, в сантехнике, в тепловом узле, на крыше.
В трудовой деятельности я все-таки плавно пришла к пониманию необходимости второго своего образования – юридического, которое недавно получила.
Но и курсы, семинары, конечно. Я много учусь. Прошла 3 курса обучения для председателей.
В Учреждении «Эффективное управление зданиями» прошла два обучающих курса для председателей «Самоуправление – эффективная форма контроля: ТС, ЖСПК, ЖРЭО» и «Теория и практика управления в ТС и ЖСПК».
А также семинары: «Бухгалтерский учет в ТС и ЖСПК», «Изменения в Уставе ТС (ЖСПК): Указ № 536».
Приняла участие в г. Друскининкай (Литва) в международном семинаре «Предотвращение конфликтов и управление ими. Проведение собраний и навыки переговоров» и мастер-классе для белорусских ТС и ЖСПК от Матса Линдбак – руководителя Ассоциации Шведских кооперативов, в семинаре-стажировке в г. Стокгольм (Швеция), в семинаре-стажировке в г. Таллин (Эстония).
По возможности участвовала в международных конференциях МАМН, таких как «Обучение в области экономики недвижимости», «Управление жильем как бизнес в странах с переходной экономикой», «Услуги хаусмастера», «Развитие потенциала устойчивости жилищного сектора – содействие повышению эффективности управления на различных уровнях в Республике Беларусь», «Аренда жилой недвижимости», «Профессионализация деятельности управляющего жильем».
Приняла участие в семинаре-тренинге «Как вовлечь собственников в повышение энергоэффективности жилых домов», организованном МОО «Экопартнерство» и «Балтийский экологический форум, Латвия».
Постоянное самообучение, образование и практика необходимы для работы председателя.
– Вас любят жильцы, по-честному? Если да, то как Вам это удается? Поделитесь парой-тройкой лайфхаков. Если нет, то как справляетесь со «сложными» ситуациями?
По-разному. Есть 2 стороны медали, совершенно разные жильцы. Всегда будут люди, которых все устраивает, и те, которых абсолютно все не устраивает, что бы ни делалось. Даже если объективно хорошо, они могут сказать на черное – белое. Жалобы пишут, писали и будут писать.
В то же время звонят и приходят и со словами благодарности. И это главное. Хороших и позитивных людей намного больше.
Нашим домам уже 14 лет, обслуживание стараемся поддерживать на определенном уровне. Входишь во двор, и видно: трава покошена, кусты обрезаны, цветы посажены, все имеет приличный вид, зимой снег убирается. Мы все делаем сами. Многим это нравится. Сейчас готовимся к Новому Году, на каждом подъезде гирлянды, 2 огромные ёлки во дворе украшены, в каждом подъезде живая ёлка – такие моменты доставляют людям радость. Когда человек возвращается с работы, то попадает в нормальную среду.
Вот сегодня встретила меня женщина и говорит: «Спасибо Вам огромное за вашу работу! Скажите мне, где живет этот наш вечный жалобщик, который все письма пишет, я пойду ему все выскажу! Я своим знакомым, которые ко мне в гости приезжают, говорю, что у меня в подъезде жить можно!»
Мы сделали ремонты в подъездах года 2 назад, все освежили.
– Самый курьёзный способ из трудовых будней («зашквар»). Или пример какой-нибудь неадекватной жалобы.
Это происходит каждый раз, все одно и то же. «Вывесила гирлянды, не экономит нашу электроэнергию, а это все стоит денег, 2 месяца горят!» С начала они пишут жалобы, что работники ТС ничего не делают, потом пишут, что не экономно расходуют средства. Курьезов хватает.
Мы раньше большую елку наряжали, ставили посреди большого двора товарищества, делали праздники детские с Дедом Морозом и Снегурочкой (инженер и бухгалтер из соседнего ТС), мандаринами и конфетами. А в этом году я еще подумаю…
– Какие проекты, нововведения, идеи Вам удалось реализовать в рамках деятельности председателя? Чем Вы гордитесь? А может, ничего не получилось реализовать, все силы потратили на работу с жалобщиками.
Сил очень много уходит, конечно, на необоснованные жалобы…
Достижением я считаю уже то, что у нас ежегодно в обязательном порядке проходит письменный опрос, кворум собираем долго и нудно. На очные собрания, конечно, приходит очень мало людей. В прошлом году платили школе за зал. 4 недели назад Администрация района помогла с залом, но из 515 собственников на собрание пришло 59 – не с кем разговаривать, называется.
Письменные опросы – это, конечно, плюс большой. Письменные опросы мы начали проводить еще тогда, когда я в правлении была. Это инициатива правления еще с 2007 года. Разработали бюллетень, который до сих пор практически без изменений действует. Провели собрание с заочным голосованием, тогда еще такого не было в практике, Жилищного Кодекса не было, был закон о совместном домовладении – и там эта процедура не была прописана.
У меня как раз сейчас отдел городского хозяйства разбирался по этому вопросу, и они говорят: «Как это в том году провели письменный опрос, где это прописано? что так можно было…». Я отвечаю: «Нигде не прописано это было, мы так сделали». Когда мы принесли в администрацию пачку бюллетеней, у них у всех глаза открылись. Бюллетень, подписанный собственником, который выразил свое мнение (мы тогда меняли первого председателя своего, она безвозмездно раздала квартиры товарищества работникам – своим родственникам). Выселили мы все-таки этих товарищей, уволились они все благополучно, заселили в эти квартиры нанимателей и стали получать прибыль, на которую и живем.
Да, провели ремонты в подъездах. Товарищество-то не маленькое, 4 дома – это большой плюс.
Поменяли сгнившую стропильную систему в двух домах на балконах последних этажей. Это тоже часть работы. По мере необходимости делаем какой-то текущий ремонт. Все, как у всех.
Уменьшили количество должников. Раньше их было около 20 %. А сейчас только два осталось, один из которых – государственная квартира.
– Как Вы оцениваете актуальность создания или деятельности уже организованного ТС в нынешней ситуации? Чего хотят люди больше: уйти на обслуживание в ЖЭС или наоборот, стремятся проявить не безразличие и стать эффективными собственниками?
Год назад, на основании жалоб тех же людей, у нас было назначено уполномоченное лицо. Оно просуществовало на бумаге 9 месяцев. Провели опрос, правда, поучаствовала только половина жильцов, около 250 человек. Так вот из них только 15 человек ответило, что отдали бы дома на обслуживание в ЖРЭО. Мы отстояли свои дома, администрации пришлось отменить свое решение о назначении уполномоченного. Люди привыкли жить в чистоте и порядке. В дома, которые обслуживает ЖЭС, мы тоже часто ходим в гости и видим разницу. Меня умиляют «жэсовские» дома, где висит график дежурств на ободранных стенах грязного подъезда, вонь стоит – и хорошо, если крыса на пороге не встречает.
– Имея уже большой практический профессиональный опыт за плечами, что Вы посоветуете тем, кто решил ввязаться в эту непростую историю (стать председателем товарищества). Возможно, будете отговаривать, тогда почему не стоит начинать. А возможно, наоборот, обозначите ключевые моменты, с чего начать, какие подводные камни обойти?
У меня двоякое мнение. С одной стороны, одна моя половина говорит: «Не лезьте туда! Тяжело.». Вторая половина говорит обратное: «кто, если не вы?». Точно так же, как когда-то и я делала выбор. Когда втягиваешься в работу, обратного пути нет. Конечно, можно все закрыть, завершить, но жалко трудов, потому что наведен порядок, много сделано. Сейчас нас уполномочили производить учет, расчет и начисления ЖКУ, т.е. мы уже в НКФО напрямую. Это тоже большой плюс, то, что мы экономим деньги людей, вот эти 3,55 %, которые другие в РСЦ платят.
Вот недавно позвонил потенциальный председатель от Учреждения, были вместе на курсах. Спрашивал, мол, идти, не идти. Я отвечаю: «Есть же члены правления, есть инициативная группа. Встретьтесь с ними, посмотрите, где и что не так. Может, у Вас появится более четкое мнение».
У меня есть один член правления, который всегда меня встречает одним словом: «Стрессоустойчивость». Мы понимаем друг друга с полуслова. Это самое важное. В товариществе всегда есть, как минимум, 2 лагеря. По большому счету все хотят, чтобы все было хорошо, лучше жить. Только у всех разное понятие этой хорошей жизни, разное воспитание, уровень образования, предыдущий опыт проживания.
Один ветеран 90 лет кричал мне: «Не коси траву, няма чым дыхаць!». А другой жилец приходит тут же и говорит: «Почему не косите – уже одуванчики вылезли!». Мы скосили, через несколько дней жалуются на то, что такую красоту скосили! На многие конфликтные моменты нельзя найти компромиссное решение, удовлетворяющее абсолютно все стороны. Необходимо принимать решение, серединки не бывает.
Для начала нужно закончить курсы по управлению ТС, чего я не сделала. Прошла обучение впоследствии. На курсах я познакомилась с другими председателями, мы до сих пор общаемся по-дружески, можем позвонить друг другу, поинтересоваться, кто бы как поступил в той или иной ситуации. И это хорошо, что есть такие коллеги, готовые поделиться опытом! Председатель – это лицо, которое должно собрать в себе воедино массу навыков, лицо Вашего дома.
